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环京楼市打出首付分期广告:部分楼盘“两成首

2019-11-28 23:33 来源:未知

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环京部分楼盘推介“两成首付+开发商垫资”

房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故...

河北大厂一处偌大的售楼处里,楼盘销售和购房人围坐一起,黑压压一片。即便不是周末,样板间里的看房人也没断过。

这几天,一则名为《十万租客奔环京!北京房租涨到没脾气,北漂大规模迁徙,七环时代真来了》的帖子亮了。

自今年“3·17”楼市政策以来,北京周边的多个县市都开始执行更加严格的限购限贷政策,环京楼市出现持续降温的态势。

房子买到手一年多,突然被通知必须补齐全款且网签时间再延后两年;五证不全只能草签协议,开发商承诺变空头支票……听起来不可思议的买房故事,在环京楼市里频繁上演。而随着环京大部分热点购房区域加入限购的行列,部分楼盘销售价格高于备案价格,无证销售、草签协议暂缓网签、阴阳合同等在北京楼市几乎已经绝迹的销售手段,成了环京部分项目开发商惯用的伎俩。在这样的销售手段下,购房者以为买到手的房,也许是个时刻会炸的“雷”。

寒冬之时,环京楼市有了点儿活泛气儿。自2017年“最严限购令”让环京楼市迅速沉寂后,眼前的场景实属反常:虽然没有购房资质,却不断有来自北京的购房人奔向环京区域的售楼处。记者连续数日调查发现,反常现象背后埋藏着惊人的“押房赌局”——价格不断下探时,尚无资质的购房人投下几百万元,冒巨大风险规避限购,短期内甚至连正式合同都拿不到,更别提产权证了。

环京,借着这波北京房租的上涨,再次成了万众瞩目的焦点。

近日,《证券日报》记者调查发现,为挽救成交低迷的形势,在河北省廊坊市,不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时,针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

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限购令失效?

但我们不只是希望在环京租房,曾经,以及现在,买环京房都是很多无法在北京买房的人的一条无奈折衷之路。

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图片来源网络

花6000块钱就能规避限购

碍于环京房大部分都有限购政策,开发商为了多卖房子,也是使尽解数。

资料图:楼市。中新社记者 骆云飞 摄

签了合同交了首付一年后被通知只能全款买

楼市的寒冬里,潮白河孔雀城的楼盘销售员吴枫客户不断。她压低嗓音说:“大部分人都是从北京来的,没资质。”

对于买房人来说,看破这些招数,则是保全财产、不被套路的关键。

金富豪登录网址,部分楼盘称

陈小姐2015年下半年在香河某项目购买了一套房子,当时的价格在7000元/平方米左右。购房时,该项目还没有预售许可证,但在销售的反复劝说下,陈小姐还是做出了买房的决定。当时销售表示,由于没有预售许可证,无法进行网签备案,可以先交齐首付款,草签一份合同,等到项目预售许可证下来后,再签署正式合 同、办理银行贷款,时间估计用不了太久。项目的交房时间定在2018年。

她口中的“资质”认定源于去年环京楼市的“最严限购令”。按规定,只有具备当地户籍,或在当地连续缴纳3年的社保、纳税,才有资格购买住宅。潮白河孔雀城所在的大厂位列其中。限购落地后,大部分客户不具备资质,环京楼市迅速降温。

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首付20%可“锁定房源”

草签了购房协议后,陈小姐向项目开发商交齐了首付款,开始等待开发商通知签正式合同、网签、贷款。网签时间一拖就是一年多,直到2017年,陈小姐购买的楼座依然没有拿到预售许可证。漫长的等待过程中,虽然期间 听闻其他业主说项目建设进度很慢,也没有人及时通知预售证的办理进度,但陈小姐还是欣慰于当初自己草签协议买房的决定。

而今,吴枫的客户又怎能破解“最严限购令”?

有一次去天津看房,开发商A的一位销售人员告诉我,我们这里有天津唯一一套不限购的楼盘,而且现在就几十套房子,再不买就来不及了。

根据2017年6月2日发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房;已经拥有1套及以上住房,或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭,暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。

在陈小姐以为自己的买房路就差网签一步时,她和其他同期购买的业主突然接到开发商的通知,通知的内容并不是可以网签了的喜讯,而是“噩耗”。负责通知这些业主的人在电话中表示,预售证一直还没有拿到,现在针对陈小姐这样的前期业主,开发商决定采取两种方法处理,一是补齐全款,2019年现房交付后进行网签。二是退房,退还业主交付的首付并补偿原房款的10%。

吴枫说,限购令里户籍、社保、纳税要求,只要满足一个就行;户籍和社保当下都无法办理,但纳税的门槛容易越过,“随便找家代缴税的公司连续缴纳3年个税,加起来也就6000多块钱。”

为什么别家都在限购,唯独你们这么特殊呢?

针对外地人购房附件三年社保或纳税记录的条件,部分开发商采用“分期首付,暂缓网签”的方式加速回款,缓解资金压力。

接到这一消息,陈小姐傻眼了,已经确定的买房行为怎么会发生这么大的变化?补齐全款对于陈小姐这样的刚需购房者几乎是不可能完成的任务,陈小姐表示,就是因为资金实力不够,才会选择在香河购房,突然让补齐全款,根本没办法凑齐。而退房,她更无法接受。

10公里外的路劲阳光城楼盘也采用同样的“套路”。销售人员陈德甚至承诺,开发商可以帮着找代缴税的公司,压根儿不用客户操心。还有销售人员夸下海口称,限购政策一般施行3年就取消,如今快满3年,等限购一结束,连税都不用缴了。

面对我的疑惑,开发商回答说:

根据当地某楼盘销售的介绍,购房者需先和开发商草签一份购房合同,同时由开发商牵头帮助购房者在当地挂靠企业缴纳社保,待到三年之后满足社保缴纳要求之后,再办理正式的网签备案手续。

无法接受这种处理方式的业主们集体找到了开发商,经过两天两夜的谈判和协商,开发商最终给出的处理结果是再签一份补充协议,承诺不会对这批业主涨价,2018年进行网签,2019年正式交房。

纳税可以解决,却解决不了时间的问题。当地政策要求,只有连续纳税3年才能具备购房资格。也就是说,购房人真正具备购房资质的时间点是在3年后。

因为当时建这个项目的时候,周围涉及了一些国家保密机构,所以这个项目有些特殊,国家想补偿一下开发商。

如果购房者不愿意放弃原户籍的社保,也可以采取补缴个税或花钱落集体户口的方式。上述销售人员反复向《证券日报》记者强调该渠道靠谱,并表示正常情况下一个多月就可办妥,但对于操作细节并不愿意透露。

环京楼市五证不全依然有人买账

“您交房款时会跟开发商签订协议。开发商会把您看上的房源‘锁’上,不再卖给其他人。”吴枫说。到了路劲阳光城,“协议”的说法变成了“草签合同”。但记者调查了解到,无论是协议还是草签合同,都不是正常购房交易时的网签正式合同。换句话说,由于暂时还不具备购房资格,这些房子根本无法实现真正交易,短期内也拿不到产权证。

纳尼?还有这种操作?

这位销售人员还表示,并不一定缴纳3年社保后才进行网签,中间过程中,一旦政策松动,就可以马上网签,或者选择出售房屋赚取差价。

陈小姐遇上的事情并不是个案,在搜索引擎上搜索,在香河买房遭遇五证不全的案例发生在多个楼盘,为赶上京津冀楼市利好的列车,不少购房者不顾风险,在五证不全、不网签、阴阳合同的情况下,出手买房。

新房价腰斩

再次查阅天津有关限购政策的规定:

同时,多位销售人员向《证券日报》记者表示,按照规定,外地人购房首付最低50%,不过为了鼓励外地人购房,目前最低可以首付20%“锁定房源”,剩余的30%,可以分批还,中间不收取任何利息。

所谓五证,是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,环京某些本地开发商开发的项目,在五证未办理齐全的情况下,就开始进行销售。虽然五证不全,但开发商借助环京楼市大趋势说服购房人尽快出手,草签协议。而购房人担心自己错过机会,错过的就是几十、甚至上百万元的获利,依然选择交钱购房。

开发商顶不住压力回笼资金

拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房。

外地人要买房需要缴纳连续两年社保和纳税,补缴的一律不认。

不过,《证券日报》记者查阅上述《意见》发现,这些楼盘销售人员的说法并不准确,《意见》第三条对于落实差别化住房信贷政策的规定为:对首次购买住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

在京北怀来某项目,已签署认购协议的购房者被通知需要先交齐首付、 草签合同、办理贷款,正式合同随后再补。开发商与银行达成协议,虽然未进行网签备案,但购房人依然可以进行贷款、还贷。销售说服购房人的理由是,如果不尽早草签协议,可能就会失去银行利率九折的折扣。在燕郊某些项目,因为备案价格与销售价格不同,购房人购房只能签订阴阳合同,不仅贷款无法按照房款真实总额进行,部分购房人交付的差价,只能收到一纸收据。

没有“网签”,不仅意味着没有正式购房合同,也无法办理正常购房贷款。记者走访大厂、香河等地多个楼盘发现,每套房子的价格大多在100万元至200万元左右。对于一些经济压力较大的购房人来说,很难全款买房。为此,开发商“开发”出新的招数。

我不符合这些条件真的可以?

当本报记者向上述销售人员提出质疑时,销售人员解释道:“各地的政策都是不一样的,今年上半年有通知明确规定了外地人首付不得低于50%。”

而随着环京大部分区域加入限购的行列,一些投资客被限购挡在门外。环京大部分区域的限购政策都是非本地户籍限购一套,首付最低30%。一些一次性购进多套的投资客,购房无法进行正式的网签,只能先与开发商签订认购协议,随后再想其他办法腾挪资格。虽然很多购房人对于这种做法并不认同,但明知有风险,依然选择出手购房。

“可以全款,也可以分期付。”在香河,大运河孔雀城项目也采用了潮白河孔雀城的翻版套路。销售员徐阳介绍,“分期付”并非是银行贷款,而是全款的另一种支付方式,所有购房款在一年内分5次付清。路劲阳光城的分期时间周期更长,可以在两年半内分6次付清。

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