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从新三板到港股主板,嘉宝股份业绩持续爆发这

2019-10-03 21:03 来源:未知

事件:公司控股子公司嘉宝股份拟以现金收购的方式作价6000万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物76%股权;以2400万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权。

事件:嘉宝股份5月23日发布公告,公司将以现金方式收购四川新创投投资有限责任公司持有的成都市东景物业管理有限公司65%股权,交易价格为5200万元。(公司公告)

港股物业管理板块个股不多,总市值仅千亿出头,却是一个出牛股的板块。市值过百亿的碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业以及部分小市值个股在上市后都有过上佳表现。

近年来,在房地产调控政策从紧的背景下,商品房销售面积稳中有增。物业企业聚集技术、资本等优质资源,管理规模和增速屡创新高,2018 年百强企业管理面积均值达 3718.13 万平方米,同比增速 17.52%,远高于同期全国商品房竣工面积增速和销售面积增速。

    现代服务业跑马圈地加速,进军长三角高价值区域。绿宇物业在中国物业百强企业中位列第85位,在管项目70余个,物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等;另一家合作企业真贤物业,其在管项目数量40个左右,主要集中在上海外滩周边虹口区域。此次并购完成之后公司将增加物业管理面积1000万平米,在管物业面积达4500万平米,较2016年增速达50%,规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域,挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。

    深耕西南地区,强强合作实现共赢发展:此次嘉宝股份收购的成都东景物业是一家有15年物业管理经验的国家一级物业服务资质企业,目前物业管理面积逾700万平方米,项目遍布成都、重庆、泸州等西南地区各大城市,物业类型涵盖住宅、写字楼、工业园区、商业等。此次收购完成后,嘉宝股份将增加管理面积700余万平方米,全国管理面积将增至6200万平米,管理项目近400个。嘉宝股份在物业管理领域积淀的新技术、新方法、新模式、新体系的植入,将使东景物业获得更好的发展,而东景物业深耕多年的泸州,也是目前四川经济快速增长区域,将使嘉宝进一步巩固公司在西南市场的领先地位,行业领先的优势加上快速发展的市场,使嘉宝和东景的强强合作得以实现共赢发展。(公司公告、嘉宝股份官方微信公众号)

港股投资者垂爱物业股,有条件上市的物业管理企业自然喜上眉梢。智通财经APP注意到,四川地区最大的物业管理服务提供商,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司于3月4日向港交所递交了上市申请,并于6月10日顺利通过港交所聆讯。嘉宝股份上市后能否开启“牛股生涯”?

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    物管行业高速增长,现代服务业有望成为公司未来业绩新的支撑点。根据中指研究院数据,2016年百强企业管理面积均值达2725万平米,市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中, TOP10企业管理面积均值达到18838.96万平方米,同比增长41.30%,管理面积和增速表现优异;在区域深耕方面,百强企业苦练内功加速市场拓展,2016年单位城市项目数量均值为5.93个,连续四年保持上升,单个项目面积均值达到16.43万平方米,同比增长7.39%。中国指数研究院发布的嘉宝品牌价值达到23.26亿元,较2015年增长超过102%,百强企业中排名14。嘉宝股份2016年业绩增速70%。随着公司管理项目和管理面积增加,主营业务收入持续增加,预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位,未来成为公司利润增长的有力支撑。

    持续收购优质标的,扩大在管面积、开拓新区域市场“一箭双雕”:2017年以来,嘉宝股份加快了收购优质物业公司的步伐,收购标的为嘉宝带来在管面积快速扩张以及区域市场准确布局的双重优势。2017年,嘉宝股份共计收购公司两家。9月,嘉宝股份以现金方式收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物业76%股权,交易价格为6000万元,又以现金方式收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业80%股权,交易价格为2400万元。通过两次收购,公司直接增加管理面积1,000余万平方米,并首次进入上海、杭州物业管理市场,充分利用自身优势,整合绿宇物业、真贤物业所覆盖的杭州、上海的物业项目,大力开拓长三角市场,逐步实现公司既定战略布局。(公司公告)

四川物业服务龙头,在管建筑面积高增长

从管理规模看,百强企业管理面积均值达 3718.13 万平方米,市场份额近四成。企业加速扩充项目储备,2018 年管理面积均值达 2.39 亿平方米,市场份额为 11.35%,强者愈强态势延续;在多渠道扩规模方面,百强企业或借兄弟开发企业的优势资源,承接大量优质项目,或加速市场化进程,同时借助理性收并购,多措并举强化规模化扩张能力。在精耕深拓方面,企业充分利用城市群的经济发展优势和人口优势,挖掘核心区域蕴含的巨大物业服务需求,进行差异化布局,2018 年,百强企业 53.12% 的管理面积位于五大核心城市群;同时瞄准全国重点城市进行布局,管理面积前二十城市中,重庆管理面积最高,约 3.49 亿平方米,单位城市项目数量均值为 6.64 个,单个项目管理面积均值达 19.37 万平方米。

    互联网助推公司物管业务升级,品牌价值持续彰显。社区生活服务被认为是万亿级市场,行业具备巨大的市场发展潜力。目前已有3家物业企业在港股上市,1家物业企业准备在港股上市,20余家物业企业在新三板挂牌,但目前行业集中度不高,抢占客户资源入口仍是抢占行业先机的关键。公司发布“生活家服务体系”以来,生活家APP 历经几轮升级,实现了云平台大数据的技术升级,使千人千面“画像”功能得以呈现,为精准营销提供了技术保障,并取得了1项国家实用新型专利技术、6项软件著作权,提升服务质量和用户黏性。预计到2018年实现3年累计营业收入规模 30-40亿元,生活家三年累计覆盖面积达1.6亿平方米。

    盈利能力及人均效能高:2017年嘉宝股份实现营业收入9.72亿元(+42.91%),归母净利润1.92亿元(+91.07%),净利润率达19.96%,人均管理面积7,028平方米,人均产值12.82万元。《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示,2016年度,物业管理百强企业的净利润均值为4,578.98万元、平均净利率7.29%、人均产值12.11万元、人均管理面积5,256.56平方米,公司盈利能力及人均效能均处于行业领先水平。公司披露的2018年第一季度财报,实现营收2.82亿(+34.05%),归母净利4542.58万(+9.99%),在四川省物业企业top50排名中位列第一,盈利能力持续向好。(公司年报、季报、嘉宝股份官方微信公众号)

据智通财经APP了解,嘉宝股份是A股上市公司蓝光发展(600466.SH)旗下物业公司,公司曾于2015年12月挂牌新三板,2018年7月从新三板摘牌。

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    员工跟投机制有序推进,“蓝色共享”计划在公司内部引发员工“二次创业”热潮。在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段,员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升,同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期,提升项目质量与盈利水平,达到一石多鸟的目的。2017年公司新获取的项目中80%为收并购项目,且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价,体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。

    市场化持续发力,新型商业模式效益凸显:公司为蓝光发展旗下控股公司,非关联方项目不断发展。2017年公司实现非关联方开发项目在管面积约2568万平方米(+325.17%),为关联方销售商品、提供服务取得的收入占营业收入的比例为26.39%,较2015年累计下降11.19个百分点。为进一步提高市场化竞争力,嘉宝股份建立了“生活家服务体系”,围绕“业主、开发商”两大客户,构建出的具有互联网平台特征的立体化的服务体系。“生活家服务体系”以业务系统为核心,在生活家数据云的基础上,通过提升服务品质、增强客户体验、优化创新服务管理、推动消费升级等方式,构建起物业服务生态圈和社区生活服务生态圈,成为公司未来的核心竞争力之一。2017年生活家APP累计注册人数53.3万人,实现平台流水25181.1万元,体验中心新开业31家,累计开业70家。(公司年报)

嘉宝股份招股书显示,公司是中国西南地区及四川省的领先物业管理服务供应商。根据中指院的资料,公司在管建筑面积分别名列2019中国物业服务百强企业第四位及第一位;就综合实力而言,公司于2019物业服务百强企业中分别名列四川省第一位及全国第11位。

从经营绩效看,2018 年,百强企业营业收入均值达 8.86 亿元,净利润均值为 7221.40 万元。基础物业服务收入均值达 7.13 亿元,是百强企业收入的有力后盾,占比高达 80.49%,基础物业服务净利润均值达 4022.68 万元,占比为 55.70%;多种经营收入均值达 1.73 亿元,业绩贡献度为 19.51%,多种经营净利润均值占比提升至 44.30%,推动盈利规模和盈利能力持续增长。另外,百强企业在深化科技应用、优化外包配置的同时,强化内部管理建设,把握规模扩张与管理品质的平衡,多管齐下促进人均产值和人均管理面积的稳步增长,营业成本率为 76.44%,同比下降 1.25 个百分点。

    维持增持评级,维持盈利预测。考虑到公司上半年已完成约300亿的销售额,预计将大概率超额完成全年500亿的销售目标,近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。多元化业务有序发展为公司未来业绩增添新动能,看好公司现代服务业板块的发展。

    聚焦科技智慧物业服务,向现代化物业转型:嘉宝股份将互联网、物联网技术与传统物业服务深度融合,打造科技智慧物业,通过多种信息化手段,形成了具有嘉宝特色的“服务云”、“管理云”、“经营云”三大智能化经营管理体系。公司基于业主需求的多样化趋势,持续深研智慧社区的打造,推广邮包配送、智能家居、智慧生活等社区增值服务,抓住用户的“痛点”,实现精准营销,让用户生活得更加方便、实惠;目前,公司的生活家APP已升级到3.0,嘉宝ECM系统、居家安防系统的落地应用也为业主户内及公区安全加上了双重安全防护。(公司年报、嘉宝股份官方微信公众号)

嘉宝股份的收入主要来自三条业务线:物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。其中,物业管理服务为公司第一大业务,2016-2018年该业务为公司分别带来3.82亿元、5.79亿元和9亿元收入。

从服务质量看,重点企业整体满意度为 80.40 分,连续四年保持在 80 分以上。业主满意度方面,绿化养护、物业客户服务、入户维修、清洁卫生、物业人员素质等多个项目满意度较高;业主关注度方面,最为关注的三项指标依次为物业人员素质、物业客户服务和安全管理。同时,百强企业提升服务品质,收缴率达 93.75%,续约率为 98.26%。此外,百强企业升级建筑物维护和业主服务,通过提高自身基础物业服务品质,提供多元化增值服务,为房屋软硬件条件加分,营造良好社区生活环境,促进房屋保值增值。

    维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为14.1/17.3/20.9亿元,同比增速分别为56.8%/23.2%/20.7%,EPS 分别为0.66/0.81/0.98元。

    投资建议:截止最新公司股价21.19元,市值37.08亿元,对应2017年的PE为19X,建议关注。

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从发展潜力看,首先百强企业紧抓规模为王的硬道理,不断加大项目储备力度,2018 年,合同储备项目均值为 70 个,合同储备项目面积均值为 1029.07 万平方米。其次,物业服务企业加速进入资本市场,助推企业规模化扩张。然后,百强企业继续保持对技术运用的投入力度,但整体投入不足导致效应难显。最后,百强企业持续优化员工结构,不断提升企业运作效率、盈利能力,从业人员本科及以上占比 10.46%,同比增长 0.61 个百分点;大专学历人员占比 19.76%,同比增长 1.52 个百分点。

    风险提示:物业行业发展不及预期、投资并购不达预期。

2016-2018年公司三大业务实现总收入6.58亿元人民币、9.23亿元和14.65亿元;毛利2.13亿元、3.36亿元和4.87亿元;同期净利润分别达到1.02亿元、1.86亿元和2.97亿元,增长十分迅速。

从社会责任看,企业共提供就业岗位数量 117.01 万个,提供外包岗位 51.76 万个。同时,百强企业勇于承担社会责任,在管保障性住房项目总数达 797 个,保障房在管物业总面积为 1.58 亿平方米。此外,百强企业积极履行纳税义务,纳税额均值为 4937.27 万元;还积极进行社会捐赠,响应国家精准扶贫政策,践行社会责任,捐赠总额达到 2864 万元。

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